今週（30～2日）のJリート（REIT）、わずかな下落。住宅系指数のみ1%弱の上昇に。

今週29年10月30日から11月2日にかけてのリート市場の相場を振り返っていきたいと思います。

今週のJリート（reit）

東証リート指数の週末終値は1632.91となりました。前週末終値が1633.65でしたから、1ポイント程度の下落となりました。ほぼ変わらずですが、わずかに続落です。

今週の最安値は、水曜場中の1623.09、最高値は、週初場中の1636.13でした。週半ばには、10月13日に記録した1625.91を下回っています。

　今週の主なニュース 今週は、以下のとおり、日米不動産関連の指標がでています。 31日（火）日銀金融政策決定会合、終了後政策金利発表、8月ケース・シラー米住宅価格指数、1日（水）10月ＡＤＰ雇用統計、3日（金）米10月雇用統計

日銀 大規模な金融緩和策を維持 金融政策決定会合（NHK） http://www3.nhk.or.jp/news/html/20171031/k10011205491000.html

日銀は３１日まで開いた金融政策決定会合で、２％の物価上昇率の実現に向けてマイナス金利政策を含む今の大規模な金融緩和策を維持することを決めました。日銀は３１日までの２日間、金融政策決定会合を開き、国内外の景気や物価の動向などについて議論しました。その結果、２％の物価上昇率の実現に向けて「短期金利」と「長期金利」に誘導目標を設けた今の大規模な金融緩和策を維持することを賛成多数で決めました。（291031 日本経済新聞）

８月の米住宅価格指数5.9％上昇（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXMZO22969410R01C17A1000000/

米Ｓ＆Ｐダウ・ジョーンズ・インディシーズが10月31日発表した８月のＳ＆Ｐコアロジック・ケース・シラー住宅価格指数（主要20都市）は前年同月比5.9％上昇した。市場予想と一致した。Ｓ＆Ｐ指数委員会は「住宅価格の上昇は止めようがない状況」と分析。低金利環境や堅調な米経済が住宅価格を押し上げているとの考えを示した。（291031 日本経済新聞）

米10月雇用26.1万人増、失業率低下　賃金は抑制（ロイター） http://jp.reuters.com/article/oct-us-paroll-idJPKBN1D31Q3

米労働省が３日発表した１０月の雇用統計は、景気動向を敏感に映す非農業部門の就業者数が前月から２６万１０００人増と、２０１６年７月以来の大幅な増加となった。市場予想の３１万人増は下回った。 （中略）失業率は０．１％ポイント低下の４．１％で、２０００年１２月以来、約１７年ぶりの低水準となったものの、これは労働人口が７６万５０００人減ったことを反映した。求職者を含む働き手の割合を示す労働参加率は０．４％ポイント低下の６２．７％だった。（291104 ロイター）

長期金利 債券15時　長期、超長期債が堅調　無難な日銀オペが買い誘う（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASS0IMB04_S7A101C1000000/

２日の債券市場で長期～超長期の現物債が買われた。長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りは前日比0.005％低い（価格は高い）0.055％を付けた。20年物の利回りが同0.010％低い0.580％、30年物が同0.010％低い0.840％、40年物が同0.010％低い1.035％となった。日銀が実施した買い入れオペ（公開市場操作）で一定の需要が確認されたことを受けて買いが入った。（291027 日本経済新聞）

次に、Jリートと10年国債との利回り差の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。 国債長期利回りが週ベースでは、下落となりました。また、東証リート指数は続落し、両者のスプレッドは拡大しています。

2017年11月2日時点 リート予想分配金利回り　　4.19%→4.22%→4.23% 国債10年物最長期利回り　　0.070%→0.070%→0.055％ スプレッド　　　　　　　　4.12%→4.15%→4.175% 米国債10年　　　　　　　　2.38%→2.41％→2.35% ※リート予想分配金利回りは、japan-reitより 　指数の推移 以下は、先週末から今週末にかけての種別ごとの指数の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。

オフィス　1613.98（1.5%）→1596.33（△1.0%）→1594.54（△0.1%） 商業物流　2074.63（1.1%）→2064.21（△0.4%）→2058.03（△0.2%） 住宅　　　2379.40（0.4%）→2371.85（△0.3%）→2391.54（0.8%） 全体　　　1646.05（1.2%）→1633.65（△0.7%）→1632.91（0%） 不動産株　1443.94（0.9%）→1451.71（0.5%）→1489.48（2.6%） 日経平均　21457.64（1.4%）→22008.45（2.5%）→22539.12（2.4%）

東証リート指数は、わずかですが、続落となりました。一方で、日経平均は、驚きのペースで上昇し続けていますね。

種別指数では、オフィス系及び商業物流系ともに下落となっていますが、住宅系指数については、1%近い上昇となっています。

　今週の主なリリース

30日　2018 年4 月期の運用状況の予想の修正、2018 年10 月期の運用状況および分配予想のお知らせ（いちごオフィスリート投資法人） https://www.ichigo-office.co.jp/module/_newsPdfReit/519/IchigoOffice_20171030_Earnings_Forecast_Revision_JPN.pdf

30日　資産の譲渡に関するお知らせ（ＫＤＸ新横浜381 ビル・レジデンスシャルマン月島）（ケネディクス・オフィス投資法人） http://www.kdo-reit.com/file/news-b8f8238580a7cf6b80ab570124738ca0753fa259.pdf 資産の取得に関するお知らせ（三菱重工横浜ビル） http://www.kdo-reit.com/file/news-33350c57fd1e9dc5f7cf54acd0206b002d837e25.pdf

31日　平成30年１月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに 平成30年７月期の運用状況の予想及び分配予想の修正に関するお知らせ（ヘルスケア＆メディカル投資法人） http://www.hcm3455.co.jp/file/news-443a18d60024a24c909013d40082ffd16c4572a2.pdf

31日　国内不動産の取得の中止に関するお知らせ（ｼﾞｬﾊﾟﾝﾘｱﾙｴｽﾃｲﾄ不動産投資法人） http://www.j-re.co.jp/file/news-c19057bb0b90b7118a8bc72c33c44c1c351edf8f.pdf

1日　国内不動産の取得に関するお知らせ（MIUMIU神戸）（投資法人みらい） http://3476.jp/file/news-2db2d1c44c22ccf872c73883b38886ae3697878e.pdf

1日　自己投資口の取得状況に関するお知らせ（日本リテールファンド投資法人） http://www.jrf-reit.com/upd3/irpr_news/pdf/xjs02759F927DEF16E61.pdf

1日　自己投資口の取得状況に関するお知らせ（いちごホテルリート投資法人） https://www.ichigo-hotel.co.jp/module/_newsPdfHotel/63788114/IchigoHotel_20171101_Share_Buyback_Update_JPN.pdf

今週の決算発表

以下は、今週決算発表のありました投資法人の一覧です。

なし

　来週の主なスケジュール

来週のリートに関する日米の主なスケジュールは、9日（木）三鬼商事オフィス統計が予定されています。

来週の決算発表

なし

先週は、Jリートの物件取得が限定的になっていることについて、書いておりますが、今週に入っていくつかの取得リリースがありましたね。ですが、物件取得の中止のリリースも出ており、なかなか流動的な状況も醸し出されています。

http://www.jreit.org/00%e4%bb%8a%e9%80%b1%e3%81%aej%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e5%b8%82%e5%a0%b4/%e4%bb%8a%e9%80%b1%ef%bc%8823%ef%bd%9e27%e6%97%a5%ef%bc%89%e3%81%aej%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%ef%bc%88reit%ef%bc%89%e3%80%81%e6%9d%b1%e8%a8%bc%e3%83%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e6%8c%87%e6%95%b0%e3%81%af/

動き鈍いREITの物件取得　価格高騰で物件買えず（日経マネー研究所） https://style.nikkei.com/article/DGXMZO22393930Y7A011C1000000?channel=DF280120166576

　2017年9月の東証REIT指数は、1648～1675ポイントと狭い範囲で推移した。ただし、17年になって初めて1700ポイントを上回ることなく月間の取引を終えたことからも分かるように、年初から続く下落基調が収まったわけではない。 価格同様、REITの物件取得も低調だ。17年度上半期（4～9月）の物件取得額は5585億円と、前年同期の9776億円から大幅に減少している。これは既存上場銘柄の物件取得（外部成長＝物件取得による資産規模拡大）が大幅に減ったためだ。上半期の既存上場銘柄による物件取得額は、16年の7402億円から17年の3856億円へと、ほぼ半減した。（291105 日経マネー研究所）

物件価格の高騰→外部成長が限定的になる→投資口価格が上昇せず→公募増資がしにくい→外部成長が限定的になるといったサイクルも予想されるところではないでしょうか。

また、このような中で、無理をして物件取得に踏み切る投資法人と、逆にこのような中でも利のある物件を取得することのできる投資法人を選別して投資していくといった判断は、非常に難しいところだなと感じています。

それでは、リート投資家の皆さま、今週もおつかれさまでした。