【2017年4月投資部門別不動産投資信託証券売買状況】海外投資家が買い越しに転じ、投資信託と銀行が損益出し売りに。2013年と類似の流れ。

この記事では、2017年4月のJリートに関する各種情報まとめを提供します。

Jリート市場全体のDATA

4月も引き続き下落の相場となりましたので、時価総額が減少し、予想利回りが上昇しています。そのような中で、さすがに物件の取得と公募増資は減少してきました。

			（百万円）
	2月	3月	4月
銘柄数	58	58	58
時価総額	12,067,352	11,906,378	11,660,649
東証リート指数	1817.36	1776.33	1733.96
予想分配利回り	3.65%	3.74%	3.87%
NAV倍率	1.2	1.17	1.12
物件取得額	262,442	231,164	155,341
公募増資	5	4	3
公募増資額	136,410	108,754	37,854

※情報参照元：j-reit.jp

次に、東証からリリースされております「投資部門別　不動産投資信託証券売買状況」の2017年4月分を取り上げたいと思います。

投資部門別　不動産投資信託証券売買状況（東証） http://www.jpx.co.jp/markets/statistics-equities/investor-type/nlsgeu000002ghah-att/reit_m1704.pdf

4月の投資部門別売買状況

まず4月の状況ですが、以下のとおりになっています。

証券会社自己　２０６億　買い越し 投資信託　　　　６０億　売り越し 個人　　　　　１２２億　売り越し 海外投資家　　１１３億　買い越し 事業法人　　　　４６億　売り越し 生保・損保　　０．３億　買い越し 銀行　　　　　１２０億　売り越し 日銀　　　　　　９６億　買い入れ

部門別では、海外投資家が久々に買い越しに転じています。投資信託と銀行は、だいたい海外投資家と異なる動きとなりますので、買い越しには、売り越しの損益だしで対応しています。

先日の日本経済新聞の記事では、４月の投資信託売りに転じたことを捉えて、金融庁のせいにしているわけですが、4月は海外投資家の動きが原因として大きく、金融庁ショックであることは断定できる段階ではないでしょう。

投資信託にはここ一年間資金が流入しており、売り手は外国人投資家だった。一転した４月は、逆に海外投資家が大幅買い越し。この両者はだいたい逆の投資行動を取っているのですが、こうしたことを踏まえた記事なのか、またいつものネタなのか。 https://t.co/eZh5gkkQuO

— tisan (@jreit_org) 2017年5月28日

確かに、金融庁の意向を受けて、銀行や証券会社が販売を自粛することは、あり得そうな話ではありますが、毎月分配型投信は、Jリートだけではなく、海外リートへの投資総額も多く、見せかけの高配当で問題となったのは、どちらの投信でしょうかという話もあります。

また、そもそもJリートにおける投資部門別売買シェアは、4割以上が海外投資家であり、投資信託も銀行も1割かそれ以下であることも知っておきましょう。

5月以降の投資部門別売買状況

まだ発表されていませんが、5月も軟調な相場となっていますので、引き続き積極的な買い手はいない状況であったことが予想されます。

以下に、単純な買い越し売り越しの勝敗表のような整理表を掲載しました。○が買い越し、×が売り越しです。赤文字は、大幅な売り買いがあった年月です。

2月	2012	2013	2014	2015	2016	2017
投資信託	×	○	○	○	×	○
海外投資家	○	×	×	×	○	×
銀行	○	○	○	○	×	○
3月	2012	2013	2014	2015	2016	2017
投資信託	○	○	○	○	×	○
海外投資家	○	×	×	×	○	×
銀行	×	○	○	○	×	○
4月	2012	2013	2014	2015	2016	2017
投資信託	○	○	×	○	×	×
海外投資家	×	○	×	×	○	○
銀行	○	×	○	○	×	×
5月	2012	2013	2014	2015	2016
投資信託	×	○	×	○	○
海外投資家	×	×	○	×	×
銀行	○	×	○	○	○

上記は、単純に傾向をつかむくらいにしか役立ちませんが、海外投資家VS銀行・投資信託連合軍といった構図が見て取れます。なお、本邦個人投資家は、万年売り越しなので省略してあります。常に売り越しと考えてください。

今回、4月に海外投資家が買い越しに転じましたので、2013年と同様の流れとなっています。5月も同様であれば、海外投資家はまた売り越してくることになりますが、どうでしょうか。

投資部門別売買シェア

実は、Jリートの投資部門別売買シェアは、昔から約４割超が海外投資家です。これは、ずっと変わっておりません。一方で、数年前までは、全体の２割を占めていた本邦個人投資家のシェアが2015年末を境に下落し続け、2016年末には、１割ちょっとにまで下がってきているのです。

この反面、投資信託のシェアが上がっていれば、イーブンとなるのですが、そういうことではないため、純粋に国内投資家がJリートを購入しなくなっていることを差しています。

そのほか、投資信託と銀行がそれぞれシェア１割ずつという構図にも、変化はありません。