今週（25～29日）のJリート（REIT）、続落で7月以来の1650割れ。地銀の損切報道も。

今週29年9月25日から9月29日にかけてのリート市場の相場を振り返っていきたいと思います。

今週のJリート（reit）

東証リート指数の週末終値は1653.72となりました。前週末終値が1658.54でしたから、5ポイント程度の続落となりました。先々週のわずかな反発で4週続落を免れて以降、再び2週続落となっています。

今週の最安値は、木曜場中の1641.92、最高値は、週初場中の1663.52でした。週初に反発をみせた以降は、3日続落となり、一時7月以来となる1640台に突入しました。

　今週の主なニュース 今週は、以下のとおり、日米不動産関連の指標がでています。 26日（火）米7月ケース・シラー米住宅価格指数

26日（火）米20都市住宅価格指数：７月は前年比5.8％上昇－予想上回る伸び（bloomberg） https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-09-26/OWW1NN6JIJUP01

米主要20都市の住宅価格指数は７月に市場予想を上回る伸びとなった。堅調な需要や在庫不足が背景にある。　Ｓ＆Ｐ・コアロジック／ケース・シラーの26日発表によると、米20都市住宅価格指数（季節調整前）は７月に前年比5.8％上昇。ブルームバーグがまとめた市場予想の中央値は5.7％上昇だった。季節調整後の前月比は0.3％上昇した。市場予想は0.2％上昇。（290926 bloomberg）

　長期金利 債券15時 長期金利は0.060％に低下 30年と40年は低下幅広げる（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASS0IMB04_Z20C17A9000000/

　29日の債券市場で長期金利が低下した。指標となる新発10年物国債利回りは前日比0.005％低い（価格は高い）0.060％で推移した。前日に米金利の上昇が一服し、国内債は全般的に買いが優勢だった。日銀が長期と超長期を対象に実施した国債買い入れオペ（公開市場操作）で、応札倍率が前回から低下したことも債券の買い安心感につながった。（290929 日本経済新聞）

次に、Jリートと10年国債との利回り差の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。 国債長期利回りが週ベースで上昇していますが、東証リート指数が続落しておりますので、両者のスプレッドの縮小は限定的でした。

2017年9月29日時点 リート予想分配金利回り　　4.10%→4.14%→4.16% 国債10年物最長期利回り　　0.020%→0.020%→0.060& スプレッド　　　　　　　　4.08%→4.12%→4.10% 米国債10年　　　　　　　　2.20%→2.25%→2.33% ※リート予想分配金利回りは、japan-reitより 　指数の推移 以下は、先週末から今週末にかけての種別ごとの指数の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。

オフィス　1641.52（0%）→1633.29（△0.4%）→1626.65（△0.4%） 商業物流　2094.70（0.1%）→2074.77（△0.9%）→2069.55（△0.2%） 住宅　　　2438.90（0.5%）→2410.24（△1.1%）→2409.81（0％） 全体　　　1671.44（0.1%）→1658.54（△0.7%）→1653.72（△0.3%） 不動産株　1334.01（2.7%）→1393.87（4.4%）→1384.17（△0.6%） 日経平均　19909.50（3.2%）→20296.45（1.9%）→20356.28（0.2%）

東証リート指数は、先週と同程度の下落幅となっています。一方、日経平均は、上昇幅が縮小していますが、今週も続伸となりました。不動産株は、先週4%超の上昇となっていたこともあり、今週はさすがに反落です。

種別指数では、住宅系リートがほぼ変わらずでした。オフィス系リートは、全体指数に併せて、先週と同程度の下落でした。

　今週の主なリリース

26日　資産の取得及び譲渡に関するお知らせ（野村不動産マスターファンド投資法人） http://www.nre-mf.co.jp/file/news-91894819e7d758b5d44ca7a8b82feb2b8aafb5cb.pdf

27日　国内不動産の取得に関するお知らせ【Gビル神宮前07】（日本リテールファンド投資法人） http://www.jrf-reit.com/upd3/irpr_news/pdf/xjs16359CB4B94C60C13.pdf

28日　国内不動産信託受益権緒譲渡及び取得に関するおしらせ（スターツプロシード投資法人） https://www.sp-inv.co.jp/file/news-549fd2a98e50f928040aa8b60f00427a4f68e43d.pdf

28日　平成29 年10 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ（スターツプロシード投資法人） https://www.sp-inv.co.jp/file/news-042155a455d0ae90d91d3e37fc8a75c1fa0356f3.pdf

29日　資産の譲渡に関するお知らせ〈NU 関内ビル〉（プレミア投資法人） http://www.pic-reit.co.jp/file/news-b248b37f8ae1e08730eeefa14232c75e8217afc2.pdf

今週の決算発表

以下は、今週決算発表のありました投資法人の一覧です。

なし

　来週の主なスケジュール

来週のリートに関する日米の主なスケジュールは、4日（水）米9月ＡＤＰ雇用統計、6日（金）米9月雇用統計が予定されています。

来週の決算発表

なし

今週は、20日にFOMC（米連邦公開市場委員会）に年内の追加利上げの見通しが維持され、好調な指標とともに米長期国債利回り上昇するといった傾向がみられています。

来週が、米国の雇用統計ウィークとなりますが、この結果が引き続き好調を維持しているとされれば、さらに米長期国債利回りが上昇し、日本国債市場にも波及することもあり得ます。

ただし、最近のJリート市場では、日本国債の利回りが低下しても、東証リート指数が反応しないという相関性が薄れている傾向もみられていますので、以下のような報道が事実であれば、そちらの方が注目されるところでしょう。

ＲＥＩＴに損切りリスク　地銀の売り、下押し懸念に（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASGD29H20_Z20C17A9EN2000/

　不動産投資信託（ＲＥＩＴ）相場がじりじりと下値を切り下げている。足元の東証ＲＥＩＴ指数は1650前後と７月中旬に付けた年初来安値（1620）に接近し始めている。毎月分配型などの投資信託の売りが続いているためだ。ここに来てさらに下押し懸念が高まっている。アベノミクス相場の高値で買った地銀の損切りリスクだ。（290929 日本経済新聞）

一方では、悪材料もあく抜けすれば、展開が変わるとも評されておりますので、いつ抜けるのかといったことも気になるところですね。売るのであれば、９月の中間決算前なのか、それとも決算後なのでしょうか。

それでは、リート投資家の皆さま、今週もおつかれさまでした。

海外リート（REIT）市場、長期国債利回り上昇で米国リートは大幅下落。各ファンド基準価格は維持。（29.9.26）

本日は、DIAMが提供している各国リートS&P指数をもとにしたレポートをご紹介します。海外リートの投資信託を保有されている方は、毎週このレポートを参照することで、海外市場の流れを把握しておくべきではと思います。

また、Jリートの投資家の方も世界のリート市場におけるJリートの位置も確認いただけましたらと思います。

海外リート市場

リート・ウィークリーレポート(DIAM)2017年9月26日

以下は、リート指数暴落率とカッコ内で、為替暴落率を示しています。この２つは、海外リートの投資信託の状況を左右する重要な値です。例えば、指数が上昇しても、為替が円高進行ですと、基準価格がマイナスになることがあります（為替ヘッジ無の場合）。

リート指数暴落率（対円為替暴落率） 日本　-0.8% 米国　-2.3%（+1.0%） カナダ +0.0%（-0.1%） 欧州　-0.9%（+1.1%） 英国　-0.2%（+0.4%） 豪州　-1.9%（+0.5%） シンガポール　-0.9%（+1.0%） 香港　-1.8%（+1.2%） ※暴落率は、先々週末と9月22日時点の値を基に算出し小数点第2位を四捨五入して表示

米国リート市場は大幅な下落となりました。このところ、緩やかな上昇が続いていた米国リートでしたが、20日にFOMC（米連邦公開市場委員会）の政策金利見通しが発表され、年内の追加利上げの見通しが維持され、長期国債が売られたことが影響したと言われています。

その後も、好調な指標が公表されると、利上げ方向にプラスということで、債権が売られるといった傾向がみられています。

ＮＹ債券、長期債下落 10年債利回り2.33％　指標改善で売り優勢（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASH7IAA06_Q7A930C1000000/

９月29日のニューヨーク債券市場で長期債相場は下落した。長期金利の指標である表面利率2.250％の10年物国債利回りは前日比0.02％高い（価格は安い）2.33％で終えた。米景気指標の改善で、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）が利上げに動きやすくなるとの見方が強まった。。（290930 日本経済新聞）

海外リート型投資信託

次に、純資産トップ３の海外リート型投資信託における9月15日から9月22日かけての基準価格の推移です。

フィデリティ・USリート・ファンドB（為替ヘッジなし）　４，０６３→４，０７５ 新光 US－REIT オープン（愛称：ゼウス）　２，９５６→２，９６１ ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）　２，５１７→２，５２２

米国リートは下落していますが、為替面の風はまだ吹いています。

以下は、そのほかの気になる分野別の海外リートファンドの値動きです。

【非毎月分配型】 フィデリティ･USリート(資産成長)D(H無)　１６，４３０→１６，４８０

【地域限定】 アジア好利回りリート・ファンド　７，８５１→７，８６４ DIAM オーストラリアリートオープン　９，８２８→９，５９９

【ETF】 iシェアーズ 米国リート・不動産株ETF　９，０３４→８，９９１

DIAM オーストラリアリートオープンは、分配金の支払いもあり大幅下落となりました。

以下は、定例情報です。リートファンドからは、引き続き、資金流出が続いているようです。

８月ＢＲＩＣs株・定期分配型・ＲＥＩＴファンド＝リッパー（ロイター）

８月末ＲＥＩＴファンド 純資産残高 11.14兆円 前月比（％） -2.6 資金純流出入額　-649.63億円

今週（19～22日）のJリート（REIT）、大型ホテル物件の取得と大型オフィスの売却が話題に。

今週29年9月19日から9月22日にかけてのリート市場の相場を振り返っていきたいと思います。

今週のJリート（reit）

東証リート指数の週末終値は1658.54となりました。前週末終値が1671.44でしたから、10ポイント超の下落となりました。先週のわずかな反発で4週続落を免れていましたが、再びの下落となっています。

今週の最安値は、週末場中の1656.96、最高値は、水曜場中の1677.98でした。祝日連休明けの2日間で続伸となっていましたが、週末を迎えて1650台に転落となりました。

　今週の主なニュース 今週は、以下のとおり、日米不動産関連の指標がでています。 19日（火）米8月住宅着工件数、20日（水）米8月中古住宅販売件数、21日（木）米7月住宅価格指数、日銀金融政策決定会合結果

19日（火）米住宅着工2カ月連続マイナス、ハリケーンの影響見通しに影（ロイター） https://jp.reuters.com/article/us-housing-start-aug-idJPKCN1BU1X2?il=0

米商務省が１９日発表した８月の住宅着工件数（季節調整済み）は年率換算で前月比０．８％減の１１８万戸だった。２カ月連続で落ち込んだ。一戸建て住宅が回復した一方で、集合住宅の低迷が続き、全体水準を押し下げた。市場予想は１１７万５０００戸だった。７月の住宅着工件数は当初発表の１１５万５０００戸から１１９万戸へ上方改定された。（290919 ロイター）

20日（水）８月の米中古住宅販売、1.7％減少　１年ぶり低水準（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASGN20H1K_Q7A920C1000000/

全米不動産協会（ＮＡＲ）が20日発表した８月の中古住宅販売件数は、季節調整済みの年率換算で535万戸と前月比1.7％減少した。減少は３カ月連続。昨年８月以来１年ぶりの低水準でダウ・ジョーンズがまとめた市場予測（545万戸程度）を下回った。前年同月比では0.2％増。販売価格の中央値は25万3500ドル（約2820万円）で、前年同月比5.6％値上がりした。（290920 日本経済新聞）

21日（木）７月の米住宅価格指数、前月比0.2％上昇（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASGN21H2A_R20C17A9000000/

米連邦住宅金融庁（ＦＨＦＡ）が21日発表した７月の全米住宅価格指数（季節調整済み）は前月比0.2％上昇した。前年同月比では6.3％上昇した。地域別では中北東部など６地域が上昇した。中南西部は横ばい、西海岸部、中北西部は低下した。（290922 日本経済新聞）

21日（木）米ＦＯＭＣ、10月に資産圧縮開始へ：識者はこうみる（ロイター） http://jp.reuters.com/article/instant-view-fomc-0920-idJPKCN1BV2SR

米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は２０日まで開催した連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で金利据え置きを決定。また、市場の予想通りにバランスシート（約４兆２０００億ドル規模）の縮小に、１０月着手することも決定した。（290921 ロイター）

21日（木）賃金・物価が誤算　日銀が緩和維持決定（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASDC21H26_R20C17A9EA2000/

日銀は21日開いた金融政策決定会合で金融緩和の維持を決めた。米国や欧州が金融政策の正常化を探るなか、日銀だけが出口戦略で出遅れた形。同日の金融市場では円が売られ、株高が進行した。黒田東彦総裁は物価は上昇の兆しがあるとしつつ、「必要があればさらなる緩和も行う」と強調。出口がまだ遠いことを印象づけた。。（290922 日本経済新聞）

　長期金利 債券15時 長期金利が低下 日銀緩和の長期化観測と北朝鮮懸念で（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASS0IMB04_22092017000000/

　22日の債券市場で長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは前日比0.010％低い（価格は高い）0.020％で推移した。朝方は、日銀の金融緩和政策が長期化するとの思惑から買いが先行した。北朝鮮が太平洋での水爆実験をする可能性が報じられると、価格変動が小さいとされる債券にはリスク回避目的の買いが増えた。（290922 日本経済新聞）

次に、Jリートと10年国債との利回り差の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。 国債長期利回りが変わらず、一方で東証リート指数の下落により利回りが上昇したため、両者のスプレッドは再び拡大しています。米長期国債の利回りも上昇していますね。

2017年9月22日時点 リート予想分配金利回り　　4.11%→4.10%→4.14% 国債10年物最長期利回り　　0.010%→0.020%→0.020% スプレッド　　　　　　　　4.12%→4.08%→4.12% 米国債10年　　　　　　　　2.04％→2.20%→2.25% ※リート予想分配金利回りは、japan-reitより 　指数の推移 以下は、先週末から今週末にかけての種別ごとの指数の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。

オフィス　1642.23（△0.4%）→1641.52（0%）→1633.29（△0.4%） 商業物流　2091.63（△0.3%）→2094.70（0.1%）→2074.77（△0.9%） 住宅　　　2425.76（0%）→2438.90（0.5%）→2410.24（△1.1%） 全体　　　1669.51（△0.3%）→1671.44（0.1%）→1658.54（△0.7%） 不動産株　1298.34（△3.4%）→1334.01（2.7%）→1393.87（4.4%） 日経平均　19274.82（△2.1%）→19909.50（3.2%）→20296.45（1.9%）

東証リート指数は、反落。一方、日経平均は、先週の3%超の上昇に引き続き、続伸となりました。特に、不動産株は、先週に引き続きの久々大幅上昇幅です。

種別指数では、いままで比較的値を保っていた住宅系リートが大きめ下落となっています。

　今週の主なリリース

21日　資産（優先出資証券）の取得に関するお知らせ（シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテル）（インヴィンシブル投資法人） http://www.invincible-inv.co.jp/cms/whats/20170921_160807pc9n.pdf 資産の取得及び貸借に関するお知らせ（ホテル４物件） 新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ

22日　資産の譲渡及び貸借の解消に関するお知らせ（Jタワー）（One リート投資法人） http://www.one-reit.com/file/news-fd1a7a3504ff552517c61db590477ff5088716ee.pdf

今週の決算発表

以下は、今週決算発表のありました投資法人の一覧です。

なし

　来週の主なスケジュール

来週のリートに関する日米の主なスケジュールは、26日（火）米7月ケース・シラー米住宅価格指数が予定されています。

来週の決算発表

なし

今週は、米連邦準備理事会（ＦＲＢ）は２０日まで開催した連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で市場の予想通りにバランスシート（約４兆２０００億ドル規模）の縮小に、１０月着手することも決定した一方で、日銀会合は金融緩和の現状維持を決めています。

日銀、不動産投信でも「大株主」　銘柄２割で５％超保有（朝日新聞） http://www.asahi.com/articles/ASK9H6VQ5K9HULFA03C.html

日銀が５％超の「大株主」となっているＪリート銘柄（投資法人名） 日本ビルファンド、アドバンス・レジデンス、ジャパンリアルエステイト、日本ロジスティクスファンド、東急リアル・エステート、日本プライムリアルティ、日本アコモデーションファンド、福岡リート、ジャパンエクセレント、野村不動産マスターファンド、フロンティア不動産、積水ハウス・レジデンシャル、阪急リート（290918 朝日新聞）

先週から引き続き、10年長期国債利回の低下に歯止めがかかり、米国の長期国債利回り上昇とともに、日本国債の利回りも上昇に転じています。また、個人的には、シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルをインヴィンシブル投資法人（8963）が共同で取得するというジャパンホテルリート投資法人（8985）顔負けのリリースにびっくりでした。

インヴィンシブルとGIC、舞浜シェラトンを977億円で取得（日経不動産マーケット） http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/nfmnews/15/092103135/

インヴィンシブル投資法人とGIC（シンガポール政府投資公社）は、千葉県浦安市にあるシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルに共同投資する。取得価格は977億6800万円。売り主は投資法人のスポンサーであるフォートレス・インベストメント・グループの特別目的会社だ。（290922 日経不動産マーケット）

同時に、株主優待制度の導入も発表しています。

投資主優待制度の導入に関するお知らせ http://www.invincible-inv.co.jp/cms/whats/20170921_170004c63N.pdf

もう一つの気になるリリースとして、oneリート投資法人（3290）が旗艦物件であるJタワーの譲渡を決めたことですね。投資比率27.3%ということですから、投資法人への業績の影響は計り知れません。

oneリート投資法人（3290）は、みずほ信託銀行がようやく本腰を入れて関わり始めたところですから、今後の戦略に注目が集まるところかと思います。

それでは、リート投資家の皆さま、今週もおつかれさまでした。

海外リート（REIT）市場、欧州リート安も、円安進行で海外リートファンドの基準価格が上昇。（29.9.20）

本日は、DIAMが提供している各国リートS&P指数をもとにしたレポートをご紹介します。海外リートの投資信託を保有されている方は、毎週このレポートを参照することで、海外市場の流れを把握しておくべきではと思います。

また、Jリートの投資家の方も世界のリート市場におけるJリートの位置も確認いただけましたらと思います。

海外リート市場

リート・ウィークリーレポート(DIAM)2017年9月20日

以下は、リート指数暴落率とカッコ内で、為替暴落率を示しています。この２つは、海外リートの投資信託の状況を左右する重要な値です。例えば、指数が上昇しても、為替が円高進行ですと、基準価格がマイナスになることがあります（為替ヘッジ無の場合）。

リート指数暴落率（対円為替暴落率） 日本　+0.1% 米国　+0.5%（+2.8%） カナダ -0.2%（+2.4%） 欧州　-0.7%（+2.0%） 英国　-1.8%（+5.9%） 豪州　-0.0%（+2.1%） シンガポール　-0.2%（+2.5%） 香港　-0.1%（+2.6%） ※暴落率は、先々週末と9月15日時点の値を基に算出し小数点第2位を四捨五入して表示

米国リート市場は小幅上昇しています。欧州リートやアジア系リートなどは、下落となっていますが、円安が進んでいるため、海外リートとしては、追い風材料となっています。

ロンドン外為15日　円は対ドルで５日続落　ポンドは大幅上昇　ブレグジット後の高値（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASH2IILM3_15092017000000/

　15日のロンドン外国為替市場で円相場は５日続落した。英国時間16時時点では、14日の同時点と比べて40銭円安・ドル高の１ドル＝111円ちょうど～10銭だった。 円はロンドン市場に入ってから米長期金利の上昇や、対英ポンドやユーロでの円売りに連れて下げ幅を拡大し、午前遅くに一時、111円33銭前後と７月28日以来およそ1カ月半ぶりの円安・ドル高水準まで下落した。（290916 日本経済新聞）

一方で、長期国債利回りは、やや上昇となっています。

ＮＹ債券、長期債反発　10年債利回り2.25％　北朝鮮情勢の緊迫化で買い（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASH7IAA06_T20C17A9000000/

22日のニューヨーク債券市場で長期債相場は６営業日ぶりに反発した。長期金利の指標である表面利率2.250％の10年物国債利回りは前日比0.02％低い（価格は高い）2.25％で終えた。北朝鮮情勢の緊迫化が投資家心理を冷やし、株などに比べ安全性が高いとされる米国債に資金が流入した。ただ、年内の米利上げ観測を受けた売りが出やすく、上値は重かった。（290923 日本経済新聞）

海外リート型投資信託

次に、純資産トップ３の海外リート型投資信託における9月8日から9月15日かけての基準価格の推移です。

フィデリティ・USリート・ファンドB（為替ヘッジなし）　４，０５５→４，０６３ 新光 US－REIT オープン（愛称：ゼウス）　２，９０６→２，９５６ ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）　２，４７１→２，５１７

米国リートは上昇し、欧州リートは下落していますが、為替で円安が進んでいますので、各ファンドともに基準価格が上昇しています。

以下は、そのほかの気になる分野別の海外リートファンドの値動きです。

【非毎月分配型】 フィデリティ･USリート(資産成長)D(H無)　１６，１１６→１６，４３０

【地域限定】 アジア好利回りリート・ファンド　７，８５２→７，８５１ DIAM オーストラリアリートオープン　９，７４８→９，８２８

【ETF】 iシェアーズ 米国リート・不動産株ETF　８,８５８→９，０３４

アジア好利回りリート・ファンドを除いて、各ファンドとも基準価格が上昇していますね。

以下は、定例情報です。リートファンドからは、引き続き、資金流出が続いているようです。

８月ＢＲＩＣs株・定期分配型・ＲＥＩＴファンド＝リッパー（ロイター）

８月末ＲＥＩＴファンド 純資産残高 11.14兆円 前月比（％） -2.6 資金純流出入額　-649.63億円

国内株式型の投信　14カ月ぶりの資金流入超に（マネー研究所） https://style.nikkei.com/article/DGXMZO21171900V10C17A9PPD000?channel=DF280120166591

投資信託市場への資金流入が活発だ。QUICK資産運用研究所によると、設定額から解約額を差し引いた8月の市場全体の資金流入額は5220億円と、3月（5963億円）以来の高水準となった。流入超は3カ月連続。国内外の株式型などが人気を集めた。（中略）海外REIT型は10カ月連続の資金流出超となった。流出額は805億円と7カ月ぶりの大きさだった。分配金の引き下げに対する警戒感が引き続き重荷となっている。（290923 マネー研究所）

今週（11～15日）のJリート（REIT）、10銘柄以上の決算発表ラッシュ。公募増資も2件に。

今週29年9月11日から9月15日にかけてのリート市場の相場を振り返っていきたいと思います。

今週のJリート（reit）

東証リート指数の週末終値は1671.44となりました。前週末終値が1669.51でしたから、2ポイント程度のほぼ変わらずに近い小幅上昇となりました。これで、1700台を回復した8月18日から週ベースでは、3週の続落となっていましたが、4週続落とはなりませんでした。

今週の最安値は、水曜場中の1650.23、最高値は、週末場中の1676.98でした。水曜日に安値をつけて週末で高値を付ける流れは、先週とまったく同じでした。値幅もそんなには変わっていません。

　今週の主なニュース 今週は、以下のとおり、日米不動産関連の指標がでています。 14日（木）三菱地所物流リート投資法人　新規上場 https://mel-reit.co.jp/

14日（木）「三菱地所物流リート投資法人」の上場のお知らせ（三菱地所物流リート投資法人） https://mel-reit.co.jp/file/top_notice-934139c409ad638ae54297be2396bae5be01678f.pdf

初値は、公募価格の260,000円を14,000円上回る274,000円。週末15日（金）は、281,400円にて引けています。

　長期金利 国債先物は反発、長期金利0.020％に低下（ロイター） http://jp.reuters.com/article/tokyo-dbt-idJPL4N1LP2K8

現物債は強含みで推移した。長期ゾーンは先物高を手掛かりに買いが優勢になったほか、中期ゾーンは需給の引き締まりが意識され金利に低下圧力がかかった。超長期ゾーンにも国内銀行勢を主体にした実需がみられた。 １０年最長期国債利回り（長期金利）は前営業日比１．５ｂｐ低下の０．０２０％。（290915 ロイター新聞）

次に、Jリートと10年国債との利回り差の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。 国債長期利回りが週間で上昇し、東証リート指数はほぼ変わらずとなりましたので、両者のスプレッドは縮小しています。

2017年9月15日時点 リート予想分配金利回り　　4.10%→4.11%→4.10% 国債10年物最長期利回り　　△0.005%→△0.010%→0.020% スプレッド　　　　　　　　4.105%→4.12%→4.08% 米国債10年　　　　　　　　2.16%→2.04％→2.20% ※リート予想分配金利回りは、japan-reitより 　指数の推移 以下は、先週末から今週末にかけての種別ごとの指数の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。

オフィス　1650.08（△0.1%）→1642.23（△0.4%）→1641.52（0%） 商業物流　2098.62（△1.1%）→2091.63（△0.3%）→2094.70（0.1%） 住宅　　　2426.03（△0.7%）→2425.76（0%）→2438.90（0.5%） 全体　　　1675.44（△0.5%）→1669.51（△0.3%）→1671.44（0.1%） 不動産株　1344.37（0.9%）→1298.34（△3.4%）→1334.01（2.7%） 日経平均　19691.47（1.2%）→19274.82（△2.1%）→19909.50（3.2%）

東証リート指数は、わずかながら上昇ですが、ほぼ変わらず圏内です。一方、日経平均は、先週の下落を取り戻す大幅反発となっています。不動産株も大きめ上昇でした。

種別指数では、オフィス系と商業物流系がほぼ変わらず、住宅系リートがほぼ小幅上昇となっています。

　今週の主なリリース

11日　2018年1月期の運用状況の予想の修正及び2018年7月期の運用状況の予想に関するお知らせ （日本ロジスティクスファンド投資法人） http://8967.jp/site/file/tmp-9prGB.pdf 国内不動産の取得に関するお知らせ（八千代物流センターIII） 新投資口発行及び投資口売出しに関するお知らせ

12日　2018年1月期の運用状況の予想及び分配予想の修正並びに2018年7月期の運用状況の予想及び分配予想について（イオンリート投資法人） http://www.aeon-jreit.co.jp/ir/pressrelease/pdf/ARP-0pTE.pdf 国内資産の取得及び貸借に関するお知らせ 新投資口発行及び売出しに関するお知らせ

13日　平成30年１月期の運用状況の予想の修正に関するお知らせ（三井不動産ロジスティクスパーク投資法人） http://www.mflp-r.co.jp/file/news-bee26ebddf65896115b96b5807e0998798069c46.pdf

14日　資産の取得に関するお知らせ（虎ノ門ヒルズ 森タワー：追加取得）（オランダヒルズ森タワー：追加取得）（森ヒルズリート投資法人） http://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=rjjii7CyshE%3d&tabid=36&mid=409

15日　2017 年12 月期並びに2018 年6 月期の運用状況及び分配金の予想の修正に関するお知らせ（日本リート投資法人） http://www.nippon-reit.com/file/news-a240a30f8bc2b8ca6c78e6682e40bf630c5fdc5f.pdf

平成29年９月期（第23期）及び平成30年３月期（第24期）運用状況及び分配金予想の修正に関するお知らせ（日本賃貸住宅投資法人） http://www.jrhi.co.jp/site/file/tmp-2CqhW.pdf 資産の譲渡に関するお知らせ

資産の譲渡に関するお知らせ（SK名古屋ビルディング他6物件）（ユナイテッド・アーバン投資法人） http://www.united-reit.co.jp/file/news-7e768545df5ca4b7f0eb405cc2fc3e89b23d2d5e.pdf

今週の決算発表

以下は、今週決算発表のありました投資法人の一覧です。

日本ロジスティクスファンド投資法人　第24期 http://8967.jp/site/file/tmp-an7AC.pdf

イオンリート投資法人　第9期 http://www.aeon-jreit.co.jp/ir/pressrelease/pdf/ARP-E0PD.pdf

スターアジア不動産投資法人　第3期 http://starasia-reit.com/file/news-8adfc869513876a86bf453630b1e29c358421223.pdf

東急リアル・エステート投資法人　第28期 http://www.tokyu-reit.co.jp/material/pdf/kessan/2017.09.13_J_1.pdf

三井不動産ロジスティクスパーク投資法人　第2期 http://www.japan-reit.com/kaiji/3471/2017/20170913472840.pdf

産業ファンド投資法人　第20期 http://www.iif-reit.com/upd3/ir_library/pdf/xjs97159B8DBAC063A63.pdf

ケネディクス・レジデンシャル投資法人　第11期 http://www.kdr-reit.com/news/kdr_11th_tanshin.pdf

いちごホテルリート投資法人　第4期 https://www.ichigo-hotel.co.jp/irinfo/pdf/IchigoHotel_20170913_Earnings_JPN.pdf

森ヒルズリート投資法人　第22期 http://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=yiZ0D5bYQyI%3d&tabid=36

サムティ・レジデンシャル投資法人　第4期 http://www.samty-residential.com/file/term-59365a96ea96d9d28d476b5ce68220b45b17fa1e.pdf

ヘルスケア＆メディカル投資法人　第5期 http://www.hcm3455.co.jp/file/news-47813a0e4175f4f8caa04b2b7d5ad701703b20e3.pdf

コンフォリア・レジデンシャル投資法人　第14期 http://www.comforia-reit.co.jp/site/file/tmp-trrug.pdf

　来週の主なスケジュール

来週のリートに関する日米の主なスケジュールは、19日（火）米8月住宅着工件数、20日（水）米8月中古住宅販売件数、21（木）米7月住宅価格指数、日銀金融政策決定会合結果が予定されています。

来週の決算発表

なし

今週は、10年長期国債利回の低下に歯止めがかかり、米国の長期国債利回り上昇とともに、日本国債の利回りも上昇に転じています。ですが、この点について、東証リート指数の反応はあまりなかったように思います。

そもそも、長期国債利回りが低下中においても、東証リート指数は反応しておりませんでしたので、その逆もしかりという展開になっています。

そのような中で、先週よりJリートに関する報道がいくつか出ており、その記事は先週ご紹介をしています。

ＲＥＩＴ指数に底入れ機運、個人が５年ぶり買い－官製株価敬遠も（bloomberg） https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-09-05/OV2WO36KLVR401

不動産投資信託（ＪーＲＥＩＴ）の相場が立ち直りつつある。国内外の政治や北朝鮮リスクを背景に世界の株式が不安定になる中、平均利回りの上昇などを好感し、個人投資家が買いを入れた。日本の場合、株よりＲＥＩＴ（リート）の方が日本銀行の資産買い入れ策の影響が小さいとの判断も影響している。（bloomberg）

秋口から安定飛行か　上値重く下値堅いREIT（マネー研究所） https://style.nikkei.com/article/DGXMZO20231480S7A820C1000000?channel=DF280120166576

　2017年7月中旬に1620ポイントまで急落した東証REIT指数は同月末までに1700ポイント台を回復した。反発の理由は急落で割安感が強まったためであろう。 REITの実体は不動産賃貸業だ。本来、収益のブレ幅は小さく、投資口価格が急落しても、すぐに買いが入って元の水準に戻ることが多い。7月中旬に付けた底値の1620ポイントは前月比で6％以上も安く、今回の反発も過去の値動き通りと言っていいだろう。（20170908 マネー研究所）

こうした個人が買い出動をするラインが一つの底の目安となるのではないかという見方がされています。特に、個人投資家の比率が高めのいわゆる新興小型銘柄の動きには、注目をして見てみたいところではないでしょうか。

REIT相場の行方と投資家の動向（山崎成人コラム） http://www.reit-data.com/report_y/170908.html

それでは、リート投資家の皆さま、今週もおつかれさまでした。

今週（4～8日）のJリート（REIT）、個人投資家が8年ぶりに買い越した7月の水準に接近。

今週29年9月4日から9月8日にかけてのリート市場の相場を振り返っていきたいと思います。

今週のJリート（reit）

東証リート指数の週末終値は1669.51となりました。前週末終値が1675.44でしたから、6ポイント程度の小幅下落となりました。これで、1700台を回復した8月18日から週ベースでは、3週の続落となっています。

今週の最安値は、水曜場中の1649.28、最高値は、週末場中の1679.51でした。水曜日には、久々の1640ポイント台に突入しかけましたが、週末には、週の高値まで戻しています。

　今週の主なニュース 今週は、以下のとおり、日米不動産関連の指標がでています。 6日（水）三菱地所物流リート投資法人　IPO発行価格決定 、7日（木）三菱地所物流リート投資法人　IPO申込（9/12迄）

6日（水）三菱地所物流リート投資法人のIPO発行価格が260,000円に決定（japan-reit） http://www.japan-reit.com/meigara/3481/topic/2017/3011

9月14日上場予定の三菱地所物流リート投資法人のIPO発行価格が、仮条件価格帯250,000円～260,000円の最高値である260,000円に決定した。手数料を差し引いた発行価額は250,900円。これにより第三者割当増資を含む調達額は約516億円を見込む。（290906 japan-reit）

　長期金利 国債先物が大幅高、長期金利は4営業日ぶり-0.010％に低下（ロイター） http://jp.reuters.com/article/tokyo-dbt-idJPL4N1LP2K8

現物市場は先物高につれて堅調。日銀買い入れで好需給が確認された超長期ゾーンにも短期筋の買いが観測された。１０年最長期国債利回り（長期金利）は一時同２ｂｐ低いマイナス０．０１０％と４営業日ぶりの水準に低下。５年債利回りも一時同１ｂｐ低いマイナス０．１５５％と５月２日以来の水準に低下した。（290908 ロイター新聞）

次に、Jリートと10年国債との利回り差の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。 国債長期利回りが引き続き低下していますが、東証リート指数も下落となり、予想平均利回りが上がったため、両者のスプレッドは拡大しています。

2017年9月8日時点 リート予想分配金利回り　　4.06%→4.10%→4.11% 国債10年物最長期利回り　　0.015%→△0.005%→△0.010% スプレッド　　　　　　　　4.045%→4.105%→4.12% 米国債10年　　　　　　　　2.16%→2.16%→2.04％ ※リート予想分配金利回りは、japan-reitより 　指数の推移 以下は、先週末から今週末にかけての種別ごとの指数の推移です。左から先々週末終値、先週末終値、今週末終値です。

オフィス　1653.20（△1.3%）→1650.08（△0.1%）→1642.23（△0.4%） 商業物流　2122.01（△0.6%）→2098.62（△1.1%）→2091.63（△0.3%） 住宅　　　2445.42（△0.6%）→2426.03（△0.7%）→2425.76（0%） 全体　　　1685.96（△0.9%）→1675.44（△0.5%）→1669.51（△0.3%） 不動産株　1331.11（0%）→1344.37（0.9%）→1298.34（△3.4%） 日経平均　19452.61（0%）→19691.47（1.2%）→19274.82（△2.1%）

東証リート指数は、９月に入ってもずるずると値を下げる展開が続いています。一方、日経平均、不動産株ともに、反落となり、中でも不動産株は、大幅な下落となりました。

種別指数では、オフィス系と商業物流系が指数なりの下落でしたが、住宅系リートがほぼ変わらずということで、値を保っています。

　今週の主なリリース

7日　投資法人債の発行に関するお知らせ（グローバル・ワン不動産投資法人） http://www.go-reit.co.jp/cms/whats/20170907_123800FsvS.pdf

今週の決算発表

以下は、今週決算発表のありました投資法人の一覧です。

アドバンスレジデンス投資法人　第14期 http://www.adr-reit.com/src/2017/09/bffbdabe0b578158d2b26c702340bb08.pdf

　来週の主なスケジュール

来週のリートに関する日米の主なスケジュールは、6日（水）三菱地所物流リート投資法人　IPO発行価格決定 、7日（木）三菱地所物流リート投資法人　IPO申込（9/12迄）が予定されています。

来週の決算発表

11(月)日本ロジスティクスファンド投資法人　第24期決算発表 12(火)イオンリート投資法人　第9期決算発表 13(水)東急リアル・エステート投資法人　第28期決算発表 産業ファンド投資法人　第20期決算発表 ケネディクス・レジデンシャル投資法人　第11期決算発表 いちごホテルリート投資法人　第4期決算発表 スターアジア不動産投資法人　第3期決算発表 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人　第2期決算発表

先週、「10年長期国債利回りがさらに低下し、10か月ぶりのマイナス利回りへと突入しています。通常ですと、リートにとって、格好の追い風材料ではありましたが、指数はいまだ反応しておらず、逆にさらなる下落となっています。」と書いていましたが、その状況は、今週も変わっておりません。

そのような中で、先週よりJリートに関する報道がいくつか出ております。

ＲＥＩＴ指数に底入れ機運、個人が５年ぶり買い－官製株価敬遠も（bloomberg） https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2017-09-05/OV2WO36KLVR401

不動産投資信託（ＪーＲＥＩＴ）の相場が立ち直りつつある。国内外の政治や北朝鮮リスクを背景に世界の株式が不安定になる中、平均利回りの上昇などを好感し、個人投資家が買いを入れた。日本の場合、株よりＲＥＩＴ（リート）の方が日本銀行の資産買い入れ策の影響が小さいとの判断も影響している。（bloomberg）

秋口から安定飛行か　上値重く下値堅いREIT（マネー研究所） https://style.nikkei.com/article/DGXMZO20231480S7A820C1000000?channel=DF280120166576

　2017年7月中旬に1620ポイントまで急落した東証REIT指数は同月末までに1700ポイント台を回復した。反発の理由は急落で割安感が強まったためであろう。 REITの実体は不動産賃貸業だ。本来、収益のブレ幅は小さく、投資口価格が急落しても、すぐに買いが入って元の水準に戻ることが多い。7月中旬に付けた底値の1620ポイントは前月比で6％以上も安く、今回の反発も過去の値動き通りと言っていいだろう。（20170908 マネー研究所）

以前ヘッジファンドの某筋が金融庁の毎月型投信批判に乗じて、仕掛け売りをしていたといった報道がありましたね。そういった中で、個人投資家は拾っていたということになるでしょうか。現在、再び一時ではありましたが、1640ポイント台まで下がってきております。

来週は、決算ラッシュの週となりますから、その内容にも目が行くところでもありますね。

それでは、リート投資家の皆さま、今週もおつかれさまでした。

海外リート（REIT）市場、長期国債利回りの低位安定により上げ。足元では、為替リスクも。（29.9.5）

本日は、DIAMが提供している各国リートS&P指数をもとにしたレポートをご紹介します。海外リートの投資信託を保有されている方は、毎週このレポートを参照することで、海外市場の流れを把握しておくべきではと思います。

また、Jリートの投資家の方も世界のリート市場におけるJリートの位置も確認いただけましたらと思います。

海外リート市場

リート・ウィークリーレポート(DIAM)2017年9月5日

以下は、リート指数暴落率とカッコ内で、為替暴落率を示しています。この２つは、海外リートの投資信託の状況を左右する重要な値です。例えば、指数が上昇しても、為替が円高進行ですと、基準価格がマイナスになることがあります（為替ヘッジ無の場合）。

リート指数暴落率（対円為替暴落率） 日本　-0.1% 米国　+0.7%（+0.8%） カナダ +0.6%（+1.5%） 欧州　+0.2%（+0.3%） 英国　+1.3%（+1.3%） 豪州　+1.1%（+1.3%） シンガポール　+1.3%（+0.8%） 香港　+1.6%（+0.8%） ※暴落率は、先々週末と9月1日時点の値を基に算出し小数点第2位を四捨五入して表示

米国リート市場は上昇しています。ここ最近、米国の長期金利が低位で安定しています。このため、米国リート市場は底堅い動きとなっています。また、足元でも、金融緩和の縮小観測が出ていた欧州でしたが、欧州中央銀行（ＥＣＢ）理事会が金融政策の現状維持を決めたことから、ドイツなど欧州国債利回りが低下し、これが米国債にも波及しました。

また、為替という面でも、ドル円110円台に復帰していますが、足元では、北朝鮮リスクや上記の米国債利回りの低下という要因から、107台にまで下落しております。このため、リート上昇＋円安という追い風にいったん乗った海外リートファンドでしたが、足元では、反落となっています。

ＮＹ債券、長期債反発　10年債利回り2.04％、一時10カ月ぶり低さ（日本経済新聞） https://www.nikkei.com/article/DGXLASH7IAA06_Y7A900C1000000/

７日のニューヨーク債券市場で長期債相場は反発した。長期金利の指標となる表面利率2.250％の10年物国債利回りは、前日比0.06％低い（価格は高い）2.04％で取引を終えた。一時2.03％と2016年11月９日以来10カ月ぶりの低水準を付けた。欧州中央銀行（ＥＣＢ）理事会後にドイツなど欧州国債利回りが低下し、米国債にも買いが波及した。（290908 日本経済新聞）

海外リート型投資信託

次に、純資産トップ３の海外リート型投資信託における8月25日から9月1日かけての基準価格の推移です。

フィデリティ・USリート・ファンドB（為替ヘッジなし）　４，０５０→４，０８８ 新光 US－REIT オープン（愛称：ゼウス）　２，９４２→２，９７７ ラサール・グローバルＲＥＩＴファンド（毎月分配型）　２，４９３→２，５１３

米国リートの上昇とともに、各ファンドとも上昇しています。為替でのプラスも加算されています。このように、海外リートの為替ヘッジなしファンドの場合は、リートの上昇と円安が重なると、ある程度上昇します。

以下は、そのほかの気になる分野別の海外リートファンドの値動きです。

【非毎月分配型】 フィデリティ･USリート(資産成長)D(H無)　１６，０９４→１６，２４８

【地域限定】 アジア好利回りリート・ファンド　７，７７０→８，０２０ DIAM オーストラリアリートオープン　９，６１８→９，６６９

【ETF】 iシェアーズ 米国リート・不動産株ETF　８，８６７→８，９５４

シンガポールリート、香港リートともに上昇しており、アジア好利回りリート・ファンドの基準価格も大幅上昇となっていますね。

以下は、定例情報です。リートファンドからは、引き続き、資金流出が続いているようです。

８月ＢＲＩＣs株・定期分配型・ＲＥＩＴファンド＝リッパー（ロイター）

８月末ＲＥＩＴファンド 純資産残高 11.14兆円 前月比（％）  -2.6 資金純流出入額　-649.63億円